LKD (LOKUM) jest jednym z największych deweloperów mieszkaniowych we Wrocławiu, w znacznie mniejszej skali działa również w Krakowie.
Specyfiką deweloperów mieszkaniowych jest księgowanie sprzedanych lokali w wyniku dopiero w momencie przekazania kluczy klientom, a więc z reguły z istotnym opóźnieniem w stosunku do realizowanej sprzedaży. Przychody i marża brutto mogą się istotnie wahać z kwartału na kwartał ze względu na harmonogram zakończeń projektów – w okresach kiedy kończą się duże projekty, przychody są wyraźnie wyższe.
Lokum w 2Q 2023 r. odnotowało solidną sprzedaż na poziomie 206 lokali (+98% r/r) i to przy dość niskiej ofercie (na koniec 2Q 2023 r. 522 lokale; -28% r/r). Pierwotne założenie spółki na bieżący rok tj. sprzedaż 800 lokali, w opinii Zarządu nie jest zagrożone (zostało średnio po ok 220 na kwartał w 3 i 4Q 2023). W wyniku rozpoznano 125 lokali w porównaniu do 28 w analogicznym kwartale roku ubiegłego co dało przychody w wysokości 78,1 mln zł tj. ponad 3,5x wyższe niż przed rokiem. Duże wahania księgowanych przychodów dewelopera są jednak normalne, wynikają z harmonogramu oddawanych inwestycji. Na mieszkaniach rozpoznanych w 2Q 2023 Lokum zrealizowało bardzo dobrą marżę brutto ze sprzedaży na poziomie 37%, tj. zbliżoną do notowanej w całym roku 2022 i 2021 (36,9% i 36,4%). Największej liczby przekazanych mieszkań w roku bieżącym spółka oczekuje, podobnie jak w roku ubiegłym, w czwartym kwartale roku. Spółka zakłada, że w całym bieżącym roku przekaże 800 lokali (727 w 2022 r.) oraz że ma szanse osiągnąć marżę zysku netto w wysokości 20%.
Oczekujemy dobrej drugiej połowy bieżącego roku w wykonaniu Lokum oraz spadku przychodów i zysków jakie wykaże spółka w roku 2024. Ze względu na ciężką sytuację w zakresie sprzedaży oraz przeciągające się procesy administracyjne, w 2022 r. spółka wstrzymała uruchamianie nowych inwestycji, a w konsekwencji w roku przyszłym nie zakończy żadnego z projektów. W roku bieżącym planuje zakończyć natomiast projekty na 1300 lokali (231 już rozpoznane w 1H 2023). Potencjał przychodów w przyszłym roku wynikać będzie zatem właściwie wyłącznie z mieszkań, które zostaną wybudowane, ale nie zostaną rozpoznane w wyniku w roku bieżącym, ze względu na przesunięcie przekazania lub brak kupca. Na dziś wolnych lokali jest 605. Biorąc pod uwagę plan przekazania w roku bieżącym łącznie 800 lokali, w roku przyszłym spółka może rozpoznać więc ok. 500 mieszkań. Znakiem zapytania jest też rok 2025, w którym spółka planuje zakończyć 3 inwestycje na 764 lokale, jednak na 2 z nich jeszcze nie ma pozwolenia na budowę.
Największą wartością Lokum, w naszej opinii, jest natomiast potencjał jaki drzemie w bardzo dużych gruntach w posiadaniu spółki, które są w żmudnym procesie administracyjnym przygotowującym do uzyskania pozwoleń na budowę. Deweloper posiada we Wrocławiu trzy działki, które pozwalają na budowę ponad 10 tys. lokali. Spółka posiada też projekt dedykowany inwestorowi PRS na prawie 600 lokali, który jest gotowy do budowy, jednak na dziś spółka nie ma klienta na zakup inwestycji.
- Zdaniem Zarządu na przyspieszenie sprzedaży w 2Q 2023 r. miał wpływ program kredytu na 2%. W dużej mierze byli to jednak nie klienci, którzy rzeczywiście będą z kredytu korzystać, a Ci którzy wcześniej zwlekali z zakupem, a dokonali go w obawie przed wzrostem cen i wyprzedaniem oferty deweloperów.
- Pod koniec lipca Lokum sprzedało działkę w Krakowie (ul. Walerego Sławka) za 50 mln zł +VAT. Działka miała już pozwolenie na budowę 244 lokali. Zarząd tłumaczył sprzedaż bardzo dobrą uzyskaną ceną, w związku z czym uznał, że bardziej racjonalna będzie sprzedaż niż budowa samodzielna. Realizacja umowy ma się odbyć do połowy przyszłego roku, choć kupujący wpłacił już zadatek w wysokości 18,45 mln zł. Wpływy ze sprzedaży działki maja posłużyć do spłaty zadłużenia.
- Spółka chce skupić swoją działalność we Wrocławiu, który lepiej zna, ma większą rozpoznawalność, oraz gdzie jest większa przewidywalność odnośnie działań magistratu. Według Zarządu prowadzenie biznesu deweloperskiego w Krakowie jest ciężkie ze względu na bardzo długi czas uzyskiwania pozwoleń na budowę.
- Według Zarządu ceny mieszkań, tylko w roku bieżącym wzrosły już o 14-17%. W jego ocenie bez takiego wzrostu uruchamianie nowych inwestycji byłoby pozbawione sensu ze względu na niską opłacalność. Średnie koszty budowy dziś to ok. 7000 zł netto/m2 + 2000 zł/2 koszty ogólne + grunt. Ceny działek również rosną.
- Spółka przygotowuje 3 bardzo duże działki we Wrocławiu – al. Poprzeczna (50 ha, 6 500 lokali), ul. Góralska (10,9 ha, 2 700 lokali), ul. Awicenny (4,6 ha, 1 000 lokali). Projekty są w żmudnym procesie administracyjnym przygotowującym do uzyskania pozwoleń na budowę. Na Awicenny protestuje sąsiad (cynkownia), sprawa jest od 6 lat w sądzie, choć w ostatnich miesiącach były korzystne orzeczenia. Spółka zmienia również koncepcję zabudowy z dużego udziału aparthotelowego, na projekt typowo mieszkaniowy w oparciu o specustawę mieszkaniową. Zarząd liczy na uzyskanie pozwolenia w terminie do 3 lat. Na Góralskiej przez miasto procedowany jest plan miejscowy, możliwe jest jego uchwalenie w bieżącym roku. W opinii Zarządu pozwolenia na budowę będą możliwe do uzyskania w terminie 9-12 miesięcy od jego uchwalenia. Na Poprzecznej spółka planuje budować w oparciu o specustawę mieszkaniową i jest w trakcie uzgodnień z miastem partycypacji w budowie infrastruktury społecznej i drogowej. Decyzje możliwe są w połowie przyszłego roku.
Spółka dopuszcza zarówno ich zabudowę samodzielnie jak i częściową sprzedaż po uzyskaniu decyzji.
Spółka posiada również projekt Lokum Di Trevi (1,8 ha, 598 lokali). Jest to projekt dedykowany dla funduszy PRS, który jest gotowy do uruchomienia, jednak na dziś nie ma na niego klienta.
