Dom Development jest największym deweloperem mieszkaniowym w Polsce, który specjalizuje się w projektach wieloetapowych o podwyższonym standardzie i jest obecny na rynkach Warszawy, Trójmiasta, Wrocławia, a od 2021 r. również Krakowa. Specyfiką DOM (DOMDEV) jak i innych deweloperów mieszkaniowych jest księgowanie sprzedanych lokali w wyniku dopiero w momencie przekazania kluczy klientom, a więc z istotnym opóźnieniem w stosunku do realizowanej sprzedaży. Obecne spowolnienie na rynku mieszkaniowym nie jest więc jeszcze widoczne w wynikach Grupy. Wyniki z kwartału na kwartał mogą się istotnie wahać ze względu na harmonogram zakończeń projektów - w okresach kiedy kończą się duże projekty, przychody są wyraźnie wyższe.
Dom Development osiągnął w zakończonym 2022 r. rekordowe przychody w wysokości 2 419 mln zł (+27,5% r/r, 3 666 lokali przekazanych) i rekordowy zysk netto w wysokości 410 mln zł (+21,5% r/r). Marża brutto w całym roku wyniosła wysokie 31,2%. W samym 4Q 2022 r. przychody Dom Development wyniosły 770,3 mln zł, przy bardzo dobrej marży brutto równej 34,4%. Zarząd podkreślał na konferencji, że rok był dla Grupy dużym sukcesem. Należy mieć jednak na uwadze, że księgowane w 2022 r. przychody i koszty dotyczą lokali, które trafiały do sprzedaży głównie w 2020 r. i których sprzedaż prowadzona była również w roku 2021, a więc w okresie bardzo dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym. W kolejnych kwartałach w wyniku wzrostu stóp procentowych sprzedaż nowych lokali na rynku bardzo wyraźnie zwolniła. Wśród deweloperów z GPW sprzedaż spadła o 36% r/r., a według danych JLL na szerokim rynku największych 6 miast w Polsce, sprzedaż mieszkań w 2022 r. spadła jeszcze bardziej bo prawie o połowę.
□ Sprzedaż nowych mieszkań w segmencie detalicznym wyniosła w 4Q 2022 r. 831 lokali (-24% r/r), a w całym 2022 roku 3093 lokale (-23,9% r/r). Wynik Dom Development oceniamy na tle rynku pozytywnie, Grupa zanotowała jeden z mniejszych spadków sprzedaży w minionym roku spośród deweloperów notowanych na GPW. Do dobrego wyniku sprzedażowego w pewnym stopniu dołożyło się jednak wejście na rynek krakowski poprzez przejęcie dewelopera Sento w lipcu 2021 r. oraz dodatkowe rozszerzenie działalności poprzez zakup spółek z Grupy Buma w lutym 2022 r. Po wyłączeniu rynku krakowskiego sprzedaż spadła o 26,9% r/r, co i tak jest wynikiem dobrym na tle bardzo złej sytuacji na rynku. Naszym zdaniem jest to zasługa dobrej marki i standardom w jakich buduje Dom Development oraz segmentu, w którym działa Grupa tj. projektów w dobrych lokalizacjach o podwyższonym standardzie. W tego typu inwestycjach udział klientów gotówkowych jest wyższy, w związku z czym ciężka sytuacja na rynku kredytów hipotecznych dotyka klientów Dom Development naszym zdaniem w mniejszym stopniu. Zarząd podkreślał zadowolenie z poziomu sprzedaży realizowanej na początku 2023 r. i zakomunikował, że liczy na to, iż sprzedażowo 2023 rok będzie podobny do 2022. Zarząd zauważa obecnie lekkie ożywienie zainteresowania klientów po obniżeniu bufora ostrożnościowego dla kredytów hipotecznych przez KNF.
□ Pod koniec grudnia spółka sprzedała inwestorowi instytucjonalnemu z segmentu PRS grunt na warszawskim Bemowie za 90 mln zł oraz podpisała umowę na mocy której wybuduje na nim 4 budynki z 397 mieszkaniami, której wartość to 200,4 mln zł. Na kontrakcie oczekujemy niższej marży niż w przypadku mieszkań sprzedawanych do klientów detalicznych. Obecnie Zarząd nie zakłada, żeby w najbliższym czasie był potencjał na zawarcie kolejnych umów tego typu. Oczekuje natomiast takiego popytu w dłuższym okresie.
□ Koszty sprzedaży i ogólnego zarządu w 2022 r. w stosunku do przychodów wyniosło niecałe 10% i były na poziomie stabilnym, zbliżonym do tego z lat poprzednich. Na koniec 2022 r. dług netto był równy niemal zero. Dzięki bardzo niskiemu zadłużeniu, wysokie stopy procentowe nie uderzyły istotnie w koszty finansowe Dom Development, a saldo działalności finansowej było wręcz nieznacznie dodatnie dzięki wysokim przychodom z lokat. W efekcie Grupa zamknęła rok z marżą zysku netto w wysokości 17%, a więc zbliżoną do notowanej w dwóch poprzednich latach. W samym 4Q 2022 r. zysk netto wyniósł 150,7 mln zł (marża zysku netto = 19,6%) i był to drugi najlepszy kwartał pod względem zysku netto w historii Grupy.
□ Wiele nadziei na poprawę popytu na rynku deweloperskim wniósł w ostatnich miesiącach projekt programu tzw. kredytu na 2%, który prawdopodobnie wejdzie w życie w drugiej połowie bieżącego roku. Zgodnie z projektem ustawy maksymalna wartość mieszkania objętego programem mogłaby wynieść 700 tys. dla singla i 800 tys. zł dla pary (maksymalnie 200 tys. zł wkładu własnego + maksymalnie 500-600 tys. zł kredytu). Ze względu na fakt, że Grupa działa na najdroższych rynkach mieszkaniowych w Polsce oraz buduje w segmencie o podwyższonym standardzie w naszej ocenie część oferty Dom Development nie wpisuje się dziś w założenia programu. W 2022 r. 35% mieszkań sprzedanych przez Grupę miało wartość powyżej 700 tys. zł. Wraz z prawdopodobnym wzrostem cen w kolejnych latach udział ten będzie spadał, choć szacujemy że w razie potrzeby Grupa może zmienić strukturę oferty. Warto też jednak podkreślić, że program ma mieć limity udzielonych kredytów, a Ministerstwo Rozwoju i Technologii oszacowało liczbę udzielonych kredytów w 2023 r. na 10 tys., a w 2024 r. na 40 tys. Liczba ta ma być podzielona pomiędzy zakupy na rynku pierwotnym, wtórnym oraz budowy prowadzone indywidualnie (w 2022 r. było to 41 % uruchomionych budó w mieszkań łącznie). Szacujemy, że z łącznej liczby udzielonych kredytów na rynek pierwotny trafi do 40% (liczba transakcji na wtórnym była historycznie wyższa niż na pierwotnym) przy czym jakaś część klientów i tak zakupiłaby w tym okresie mieszkanie, w związku z czym dodatkowy popyt na rynku pierwotnym szacujemy w liczbie maksymalnie 12-15 tys. lokali. W 2022 r. deweloperzy w całym kraju rozpoczęli budowę 115 tys. lokali, a więc wpływ programu może według nas pobudzić popyt o maksimum kilkanaście procent rocznie w obecnie przedstawianym przez Ministerstwo scenariuszu. Na dziś szacujemy więc, że program byłby dla Dom Development pozytywnym impulsem jednak rynek może obecnie przeceniać jego wpływ na przyszłe wyniki Grupy.
Zarząd zakomunikował, że w 2023 r. oczekuje, że przekaże większą ilość lokali niż w roku ubiegłym, a to oznacza, że w bieżącym roku można spodziewać się kolejnego rekordowego wyniku przychodowego. Nadal rozpoznawane w wyniku będą lokale sprzedawane w trakcie boomu sprzedażowego z 2021 r. Jednak marżowość tych projektów może być niższa ze względu na istotny wzrost kosztów budowy w 2022 r. Szacujemy, że obecnie obniżona sprzedaż i wysoka konkurencja mogą poskutkować natomiast spadkiem wyników w kolejnych latach. Przy malejącej skali biznesu wzrosnąć może udział kosztów SG&A. Liczba lokali sprzedanych i nieprzekazanych (backlog) na koniec grudnia 2022 r. wyniosła 4 555 (-9,5% r/r, wartościowo -0,8% r/r) i szacujemy, że w kolejnych kwartałach liczba ta może spadać. Według Zarządu Dom Development
obecnie na rynku występuje stabilizacja kosztów budowy, co spowodowane jest niedostatkiem popytu na materiały budowlane i usługi wykonawcze. W celu minimalizacji ryzyka problemów ze sprzedażą mieszkań na prowadzonych budowach Grupa spowolniła tempo wprowadzania nowej podaży i na koniec grudnia 2022 r. miała w ofercie 2082 mieszkania (-16% r/r), a po wyłączeniu nowego rynku tj. Krakowa, oferta spadła o 25,6% r/r. Zarząd podkreślał, że nową ofertę wprowadza ostrożnie i w jak najmniejszych porcjach.
Naszym zdaniem obecna niska sprzedaż mieszkań oznacza kumulowanie się niezrealizowanego popytu. Potencjalne obniżenie stóp procentowych w latach 2024-2025 r. może przynieść nowy boom na rynku mieszkaniowym, jednak prawdopodobieństwo realizacji takiego scenariusza, póki co jest ograniczone. Zarząd podkreślał na konferencji swoje bardzo optymistyczne nastawienie do rynku w długim okresie. Grupa posiada najwyższy w swojej historii bank ziemi, który umożliwia wybudowanie 17 tys. mieszkań, a więc zapewnia produkcję na ok. 5 lat.
Zarząd zarekomendował Walnemu Zgromadzeniu wypłatę dywidendy za poprzedni rok w wysokości 11 zł na akcję.
Ważne informacje
Wszelkie informacje zawarte w niniejszym raporcie mają wyłącznie charakter informacyjny i nie stanowią one rekomendacji w rozumieniu Rozporządzenia delegowanego komisji (UE) 2016/958 z dnia 9 marca 2016 r. uzupełniającego rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 w odniesieniu do regulacyjnych standardów technicznych dotyczących środków technicznych do celów obiektywnej prezentacji rekomendacji inwestycyjnych lub innych informacji rekomendujących lub sugerujących strategię inwestycyjną oraz ujawniania interesów partykularnych lub wskazań konfliktów interesów, , wyniku doradztwa inwestycyjnego, oferty ani też kierowanego do kogokolwiek (lub jakiejkolwiek grupy osób) zaproszenia do zawarcia transakcji na instrumencie bądź instrumentach finansowych.
Niniejszy raport została przygotowany z dochowaniem należytej staranności i rzetelności, w oparciu o fakty uznane za wiarygodne, jednak Biuro Maklerskie Banku Millennium S.A. nie gwarantuje, że są one w pełni dokładne i kompletne. Podstawą przygotowania raportu były wszelkie informacje na temat spółek, jakie były publicznie dostępne i znane sporządzającemu do dnia jego sporządzenia. Przedstawione prognozy są oparte wyłącznie o analizę przeprowadzoną przez Biuro Maklerskie Banku Millennium S.A. bez uzgodnień ze spółkami będącymi przedmiotem raportu ani z innymi podmiotami i opierają się na szeregu założeń, które w przyszłości mogą okazać się nietrafne. Biuro Maklerskie Banku Millennium S.A. nie udziela żadnego zapewnienia, że podane prognozy sprawdzą się. Inwestowanie w akcje spółek wymienionych w niniejszej analizie wiąże się z szeregiem ryzyk związanych miedzy innymi z sytuacją makroekonomiczną, zmianami regulacji prawnych, zmianami sytuacji na rynkach towarowych, ryzykiem stóp procentowych, których wyeliminowanie jest praktycznie niemożliwe.
Treść raportu nie była udostępniona spółkom będącym przedmiotem raportu przed jego opublikowaniem. Biuro Maklerskie Banku Millennium S.A. nie ponosi odpowiedzialności za szkody poniesione w wyniku decyzji podjętych na podstawie informacji zawartych w niniejszym raporcie analitycznym.
Osoba lub osoby wskazane na pierwszej strony niniejszego raportu sporządziły analizę. Wynagrodzenie otrzymywane przez osoby sporządzające raport nie jest bezpośrednio zależne od wyników finansowych uzyskiwanych przez Biuro Maklerskie Banku Millennium S.A. w ramach transakcji lub usług z zakresu bankowości inwestycyjnej, dotyczących instrumentów finansowych emitentów, których dotyczy niniejszy raport.
Niniejszy raport stanowi badanie inwestycyjne w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Delegowanego Komisji (UE) 2017/565 z dnia 25 kwietnia 2016 r. uzupełniającego dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/65/UE w odniesieniu do wymogów organizacyjnych i warunków prowadzenia działalności przez firmy inwestycyjne oraz pojęć zdefiniowanych na potrzeby tej dyrektywy. Raport został przygotowany przez Biuro Maklerskie Banku Millennium S.A wyłącznie na potrzeby klientów Biura Maklerskiego Banku Millennium S.A., nie stanowi reklamy ani oferowania papierów wartościowych, może być on także dystrybuowany za pomocą środków masowego przekazu, na podstawie każdorazowej decyzji Dyrektora Departamentu Analiz Rynków Kapitałowych. Rozpowszechnianie lub powielanie niniejszego materiału w całości lub w części bez pisemnej zgody Biura Maklerskiego Banku Millennium S.A. jest zabronione. Niniejszy dokument, ani jego kopia nie mogą zostać bezpośrednio lub pośrednio przekazane lub wydane osobom w USA, Australii, Kanadzie, Japonii.
Nadzór nad Biurem Maklerskim Banku Millennium S.A. sprawuje Komisja Nadzoru Finansowego.
Rozwiązania organizacyjne, administracyjne i bariery informacyjne ustanowione w celu zapobiegania konfliktom interesów
Zasady zarządzania konfliktami interesów w Biurze Maklerskim Banku Millennium S.A. zostały zawarte w Polityce przeciwdziałania konfliktom interesów w Biurze Maklerskim Banku Millennium S.A. Skuteczne zarządzanie konfliktem interesów ma na celu działanie w najlepiej pojętym interesie Klienta i jest realizowane poprzez ustanowione środki ograniczania takiego ryzyka. W tym celu zostały wdrożone zasady odnoszące się do przyjmowania oraz przekazywania świadczeń pieniężnych i niepieniężnych, tzw. zachęt a także zawierania transakcji osobistych Osób zaangażowanych w Biurze Maklerskim Banku Millennium S.A.
Przyjęte dla zapobiegania konfliktom interesów rozwiązania organizacyjne określa między innymi Regulamin organizacyjny Biura Maklerskiego, który przewiduje: (a) nadzór nad osobami, których główne funkcje obejmują prowadzenie działań w imieniu lub świadczenie usług dla Klientów, których interesy mogą być sprzeczne lub którzy w inny sposób reprezentują różne sprzeczne interesy, w tym interesy Biura Maklerskiego; (b) środki zapobiegające lub ograniczające wywieranie przez osobę trzecią niewłaściwego wpływu na sposób, w jaki upoważniona osoba wykonuje czynności w ramach usług świadczonych przez Biuro Maklerskie (c) organizacyjne oddzielenie od siebie osób (zespołów) zajmujących się wykonywaniem czynności, które wiążą się z ryzykiem powstania konfliktu interesów, (d) zapewnienie każdej jednostce organizacyjnej Biura Maklerskiego i jej pracownikom niezależności w zakresie, w jakim dotyczy to interesów Klientów, na rzecz których taka jednostka wykonuje określone czynności.
Przyjęte dla zapobiegania konfliktom interesów rozwiązania określa również Regulamin wynagradzania, który zapewnia, że nie istnieją żadne powiązania pomiędzy wysokością wynagrodzeń pracowników różnych jednostek organizacyjnych lub wysokością przychodów osiąganych przez różne jednostki organizacyjne, jeżeli jednostki te wykonują czynności, które wiążą się z ryzykiem powstania konfliktu interesów.
Ograniczenia dotyczące przepływu informacji w celu zapobiegania konfliktom interesów, w tym informacji poufnych i stanowiących tajemnicę zawodową, określa Regulamin ochrony przepływu i uniemożliwienia wykorzystywania oraz przetwarzania informacji poufnych i przestrzegania tajemnicy zawodowej w Biurze Maklerskim Banku Millennium S.A.
