MLP Group jest deweloperem i właścicielem nieruchomości przemysłowo-logistycznych, posiadającym 14 wybudowanych obiektów, zlokalizowanych w Polsce (884 tys. m2 najmu, 119 tys. m2 w budowie i przygotowaniu, 382 tys. m2 planowanych), Niemczech (79 tys. m2 najmu, 127 tys. m2 planowanych), Rumunii (23 tys. m2 najmu, 76 tys. m2 planowanych) i Austrii (53 tys. m2 planowanych). Firma pozostaje właścicielem wybudowanych nieruchomości i zarządza nimi czerpiąc długoterminowe przychody z najmu. Całość przychodów z najmu Grupa notuje w euro, 100% umów najmu indeksowanych jest wskaźnikiem CPI dla euro, zadłużenie Grupy również zaciągnięte jest w euro.
W 4Q 2022 r. MLP Group odnotował istotną stratę (EBIT: -159,8 mln zł; zysk netto: -103,7 mln zł), która wynikała z aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych, która w 4Q 2022 r. wyniosła -193,5 mln zł, jednak w całym roku i tak wyniosła bardzo dobre +455,6 mln zł. Strata w 4Q 2022 r. wynikała z osłabienia złotówki w stosunku do euro (-131 mln zł) oraz rewaluacji niezwiązanych z kursem za co odpowiadał wzrost stóp kapitalizacji w wycenie nieruchomości inwestycyjnych (tak zwanych „yieldów”). Oba czynniki to jednak zdarzenia niemające charakteru regularnego, powtarzalnego w długim okresie, choć w krótkim nie wykluczamy dalszego wzrostu stóp kapitalizacji ze względu na wzrost stóp procentowych w strefie euro. Z drugiej strony następuje wzrost czynszów oraz waloryzacja czynszów do inflacji w euro (następuje w lutym), co wpływa pozytywnie zarówno na wyceny jak i przepływy operacyjne. Zarząd oczekuje, że łączny wpływ obu tych czynników będzie dla wycen obiektów neutralny w kolejnych kwartałach. Walutą funkcjonalną i prezentacji sprawozdania jest złotówka i w każdym niemalże kwartale MLG (MLPGROUP) osiąga istotne zyski lub straty wynikające z przeliczenia wartości nieruchomości na złotówkę. M.in. z tego względu, spółka planuje zmianę waluty w której będzie raportować na euro, choć nie ma jeszcze ustalonej daty zmiany i jak wynikało z wypowiedzi Zarządu nie należy jej oczekiwać w najbliższych miesiącach.
□ W 4 kwartale 2022 r. Grupa zakończyła budowę 55 tys. m2 nowej powierzchni. Na koniec 2022 r. MLP posiadała 986 tys. m2 powierzchni wybudowanej, z czego 98,4% było wynajęte. Dodatkowo 119 tys. m2 było w trakcie budowy i w przygotowaniu (w 78% wynajęte) oraz planowane do wybudowania było 637 tys. m2 na gruntach w banku ziemi. Grupa posiadała również umowy rezerwacyjne na zakup 200 ha gruntów w Polsce, Niemczech i Austrii, co według szacunków MLP Group pozwoli na wybudowanie kolejnego 1 mln m2 powierzchni. Zarząd zapowiedział w bieżącym roku start kilku projektów w Niemczech, projektu w Wiedniu (obiekt miejski) oraz kilku w Polsce. W obiekcie w Wiedniu siedzibę na Austrię będzie miała Tesla. Grupa planuje nadal rozwijać się w Polsce jednak głównym kierunkiem strategicznym na kolejne lata ma być budowa portfela w Niemczech, Austrii i Beneluksie. Wedle zapowiedzi Zarządu ok 2026 r. nieruchomości w Niemczech mają stanowić ok 60% portfela MLP Group.
□ Zarząd na konferencji podkreślał dużą stabilność najemców w posiadanych obiektach. Najemcy nie odchodzą i nie ma problemów jeśli chodzi o regulowanie płatności. Obecnie duży popyt zgłasza segment produkcyjny, który w 2022 r. zwiększył udział w portfolio do 39% (+16 p.p.). Jak podkreślał Zarząd są to bardzo stabilni najemcy, którzy w obiektach Grupy dokonują istotnych inwestycji i tym samym bardzo mocno wiążą się z obiektem. Jak wskazywał Zarząd Grupa jest przekonana, że zjawisko nearshoringu, czyli przenoszenia produkcji bliżej kraju macierzystego, utrzyma się w 2023 roku.
□ Przychody z najmu wzrosły w 2022 r. o 32,6% r/r do 204,8 mln zł, a EBITDA nieuwzględniająca aktualizacji wyceny nieruchomości o 46,7% r/r do 135,1 mln zł. Na wzrosty wpływ miały zarówno wzrost powierzchni o średnio ok 20%, jak i dwucyfrowy wzrost czynszów.
□ Na koniec 2022 r. Grupa posiadała zadłużenie odsetkowe w wysokości 375 mln EUR, przy czym 61% długu było zabezpieczone umowami IRS (Interest Rate Swap, zabezpieczają przed wzrostem stóp) lub było zaciągnięte przy stopie stałej. Niemniej spółka odnotuje naszym zdaniem w kolejnych kwartałach wzrost kosztów odsetkowych ze względu na wzrost stóp procentowych w strefie euro od niezabezpieczonej części długu. LTV (Loan To Value - wartość długu do wartości obiektów) to niskie 33,1% i w razie potrzeby oceniamy, że spółka nie będzie miała problemów z pozyskiwaniem nowego zadłużenia.
□ Na rynku nieruchomości przemysłowo-logistycznych w Polsce utrzymuje się solidny popyt na nową powierzchnię, pomimo ogromnego wzrostu powierzchni magazynowej w ostatnich latach (tylko ostatnie 2 lata, przyrost ok. 33%). Poziom pustostanów w Polsce na koniec 2022 r. wynosił zaledwie 4,1%. Powierzchnia w budowie spada choć cały czas jest na wysokim poziomie. Czynsze rosną i przewiduje się dalszy ich wzrost. W liście do akcjonariuszy Prezes MLP Group wskazał, że na wszystkich rynkach, na których działa spółka, zapotrzebowanie najemców na powierzchnie magazynowe nie traci dynamiki, a kombinacja takich czynników, jak zjawisko nearshoringu, utrzymujący się popyt w segmencie e-commerce oraz przebudowa łańcuchów dostaw, będzie napędzać zainteresowanie tego typu obiektami.
□ 8 grudnia 2022 r. spółka dokonała emisji 2,62 mln akcji po cenie 70 zł za akcję (łącznie pozyskane 183,5 mln zł), z czego 1,08 mln akcji objął największy akcjonariusz: The Israel Land Development Company Ltd., tym samym utrzymując swój udział na dotychczasowym poziomie 41,3%. Akcje nowej emisji stanowią 10,9% kapitału zakładowego. Środki mają zostać przeznaczone na zakup działek pod nowe inwestycje.
Na konferencji Zarząd podkreślał, że obecna sytuacja na rynku wygląda dobrze. Panattonni - największy deweloper nieruchomości magazynowych w Polsce i zdecydowany lider rynku w ostatnich latach - rozpoczyna obecnie zdecydowanie mniej projektów i podaż na rynku jest i będzie mniejsza, przy niewiele mniejszym popycie. Koszty budowy zdaniem Zarządu spadają, a czynsze rosną. Z tytułu samej indeksacji do inflacji czynsze wzrosną o 8,2%, a Zarząd oczekuje, że ogółem czynsze wzrosną o ok 20% w obecnym roku. Do tego dojdzie wzrost przychodów ze względu na nową powierzchnię. W 2023 r. planowany CAPEX wyniesie 150-200 mln EUR, a rozwój ma następować na rynku niemieckim, austriackim i polskim. Grupa planuje wynająć kolejne 250-300 tys. m2 powierzchni oraz rozpocząć budowy kolejnych 250 tys. m2. Ze względu na dokonaną emisję akcji spółka posiada zasoby finansowe na dalszy rozwój, a Zarząd oczekuje, że Grupa będzie w stanie kupować działki w dobrych cenach. Uważamy, że dzisiejsza wycena jest atrakcyjna biorąc pod uwagę sytuację spółki, szybki rozwój, dobrą sytuację na rynku i wskaźnik P/BV = 0,71 (Book Value jest w przypadku spółek z branży nieruchomości istotnym wskaźnikiem). Największe ryzyka to naszym zdaniem możliwy wzrost yieldów (księgowa strata na wycenie obiektów), wzrost kosztów finansowania oraz plan wejścia na nowe rynki, co naszym zdaniem zawsze wiąże się z podwyższonym ryzykiem choć i szansami. Grupa póki co nie planuje wypłacania dywidendy.
Seweryn Żołyniak, CFA
Doradca Inwestycyjny
Biuro Maklerskie Banku Millennium SA
e-mail: seweryn.zolyniak@bankmillennium.pl
Ważne informacje
Wszelkie informacje zawarte w niniejszym raporcie mają wyłącznie charakter informacyjny i nie stanowią one rekomendacji w rozumieniu Rozporządzenia delegowanego komisji (UE) 2016/958 z dnia 9 marca 2016 r. uzupełniającego rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014 w odniesieniu do regulacyjnych standardów technicznych dotyczących środków technicznych do celów obiektywnej prezentacji rekomendacji inwestycyjnych lub innych informacji rekomendujących lub sugerujących strategię inwestycyjną oraz ujawniania interesów partykularnych lub wskazań konfliktów interesów, , wyniku doradztwa inwestycyjnego, oferty ani też kierowanego do kogokolwiek (lub jakiejkolwiek grupy osób) zaproszenia do zawarcia transakcji na instrumencie bądź instrumentach finansowych.
Niniejszy raport została przygotowany z dochowaniem należytej staranności i rzetelności, w oparciu o fakty uznane za wiarygodne, jednak Biuro Maklerskie Banku Millennium S.A. nie gwarantuje, że są one w pełni dokładne i kompletne. Podstawą przygotowania raportu były wszelkie informacje na temat spółek, jakie były publicznie dostępne i znane sporządzającemu do dnia jego sporządzenia. Przedstawione prognozy są oparte wyłącznie o analizę przeprowadzoną przez Biuro Maklerskie Banku Millennium S.A. bez uzgodnień ze spółkami będącymi przedmiotem raportu ani z innymi podmiotami i opierają się na szeregu założeń, które w przyszłości mogą okazać się nietrafne. Biuro Maklerskie Banku Millennium S.A. nie udziela żadnego zapewnienia, że podane prognozy sprawdzą się. Inwestowanie w akcje spółek wymienionych w niniejszej analizie wiąże się z szeregiem ryzyk związanych miedzy innymi z sytuacją makroekonomiczną, zmianami regulacji prawnych, zmianami sytuacji na rynkach towarowych, ryzykiem stóp procentowych, których wyeliminowanie jest praktycznie niemożliwe.
Treść raportu nie była udostępniona spółkom będącym przedmiotem raportu przed jego opublikowaniem. Biuro Maklerskie Banku Millennium S.A. nie ponosi odpowiedzialności za szkody poniesione w wyniku decyzji podjętych na podstawie informacji zawartych w niniejszym raporcie analitycznym.
Osoba lub osoby wskazane na pierwszej strony niniejszego raportu sporządziły analizę. Wynagrodzenie otrzymywane przez osoby sporządzające raport nie jest bezpośrednio zależne od wyników finansowych uzyskiwanych przez Biuro Maklerskie Banku Millennium S.A. w ramach transakcji lub usług z zakresu bankowości inwestycyjnej, dotyczących instrumentów finansowych emitentów, których dotyczy niniejszy raport.
Niniejszy raport stanowi badanie inwestycyjne w rozumieniu przepisów Rozporządzenia Delegowanego Komisji (UE) 2017/565 z dnia 25 kwietnia 2016 r. uzupełniającego dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/65/UE w odniesieniu do wymogów organizacyjnych i warunków prowadzenia działalności przez firmy inwestycyjne oraz pojęć zdefiniowanych na potrzeby tej dyrektywy. Raport został przygotowany przez Biuro Maklerskie Banku Millennium S.A wyłącznie na potrzeby klientów Biura Maklerskiego Banku Millennium S.A., nie stanowi reklamy ani oferowania papierów wartościowych, może być on także dystrybuowany za pomocą środków masowego przekazu, na podstawie każdorazowej decyzji Dyrektora Departamentu Analiz Rynków Kapitałowych. Rozpowszechnianie lub powielanie niniejszego materiału w całości lub w części bez pisemnej zgody Biura Maklerskiego Banku Millennium S.A. jest zabronione. Niniejszy dokument, ani jego kopia nie mogą zostać bezpośrednio lub pośrednio przekazane lub wydane osobom w USA, Australii, Kanadzie, Japonii.
Nadzór nad Biurem Maklerskim Banku Millennium S.A. sprawuje Komisja Nadzoru Finansowego.
Rozwiązania organizacyjne, administracyjne i bariery informacyjne ustanowione w celu zapobiegania konfliktom interesów
Zasady zarządzania konfliktami interesów w Biurze Maklerskim Banku Millennium S.A. zostały zawarte w Polityce przeciwdziałania konfliktom interesów w Biurze Maklerskim Banku Millennium S.A. Skuteczne zarządzanie konfliktem interesów ma na celu działanie w najlepiej pojętym interesie Klienta i jest realizowane poprzez ustanowione środki ograniczania takiego ryzyka. W tym celu zostały wdrożone zasady odnoszące się do przyjmowania oraz przekazywania świadczeń pieniężnych i niepieniężnych, tzw. zachęt a także zawierania transakcji osobistych Osób zaangażowanych w Biurze Maklerskim Banku Millennium S.A.
Przyjęte dla zapobiegania konfliktom interesów rozwiązania organizacyjne określa między innymi Regulamin organizacyjny Biura Maklerskiego, który przewiduje: (a) nadzór nad osobami, których główne funkcje obejmują prowadzenie działań w imieniu lub świadczenie usług dla Klientów, których interesy mogą być sprzeczne lub którzy w inny sposób reprezentują różne sprzeczne interesy, w tym interesy Biura Maklerskiego; (b) środki zapobiegające lub ograniczające wywieranie przez osobę trzecią niewłaściwego wpływu na sposób, w jaki upoważniona osoba wykonuje czynności w ramach usług świadczonych przez Biuro Maklerskie (c) organizacyjne oddzielenie od siebie osób (zespołów) zajmujących się wykonywaniem czynności, które wiążą się z ryzykiem powstania konfliktu interesów, (d) zapewnienie każdej jednostce organizacyjnej Biura Maklerskiego i jej pracownikom niezależności w zakresie, w jakim dotyczy to interesów Klientów, na rzecz których taka jednostka wykonuje określone czynności.
Przyjęte dla zapobiegania konfliktom interesów rozwiązania określa również Regulamin wynagradzania, który zapewnia, że nie istnieją żadne powiązania pomiędzy wysokością wynagrodzeń pracowników różnych jednostek organizacyjnych lub wysokością przychodów osiąganych przez różne jednostki organizacyjne, jeżeli jednostki te wykonują czynności, które wiążą się z ryzykiem powstania konfliktu interesów.
Ograniczenia dotyczące przepływu informacji w celu zapobiegania konfliktom interesów, w tym informacji poufnych i stanowiących tajemnicę zawodową, określa Regulamin ochrony przepływu i uniemożliwienia wykorzystywania oraz przetwarzania informacji poufnych i przestrzegania tajemnicy zawodowej w Biurze Maklerskim Banku Millennium S.A.
