W ubiegłym roku, na sześciu najważniejszych rynkach w kraju, czyli w Warszawie, Trójmieście, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi, sprzedano łącznie 65,4 tys. mieszkań. To o 0,8% więcej niż w rok wcześniej i jednocześnie 10% mniej niż w rekordowym pod tym względem roku 2017 r. Drugi w historii wynik został jednak osiągnięty przy znacznie wyższych cenach i bez dopłat z programu Mieszkanie dla Młodych.
Deweloperzy, którzy w 2019 r. oddali do użytkowania 64 tys. lokali (o 2 tys. mniej niż rok wcześniej) nie mogli narzekać na malejące zainteresowanie nowymi inwestycjami. Przyczyn utrzymującego się popytu na mieszkania można upatrywać m.in. w ujemnym realnym oprocentowaniu depozytów bankowych, poprawiającej się sytuacji na rynku pracy i rosnących oszczędnościach, braku zaufania do innych form lokaty kapitału, przeświadczeniu o konieczności posiadaniu własnego lokum czy niepewności związanej z funkcjonowaniem państwowego systemu emerytalnego. Z całą pewnością wspiera go także niski poziom stóp procentowych i związany z tym dostęp do tanich kredytów.
Złote czasy deweloperów
Bez względu jednak na motywy, deweloperzy liczą zyski. W ciągu ostatnich czterech kwartałów (O4K) zysk netto przynajmniej potroiły takie spółki jak ARH (ARCHICOM) i WIK (WIKANA), a dwucyfrową dynamikę wzrostu wyniku netto w tym okresie odnotowały np. DVL (DEVELIA), DOM (DOMDEV) czy ECH (ECHO). Co więcej, niemal żaden z deweloperów notowanych na warszawskiej giełdzie nie oczekuje, że bieżący rok będzie słabszy od poprzedniego.
"Jesteśmy spokojni o wolumeny sprzedaży w 2020 roku. W skali grupy jesteśmy w stanie utrzymać poziom sprzedaży z poprzedniego roku, może nawet lekko go przekroczyć" - powiedział PAP Biznes prezes Dom Development
Patrząc na deklaracje pozostałych deweloperów notowanych na GPW, wypowiedź prezesa lidera rynku można jednak uznać nie za optymistyczną, co niemal wytonowaną. Większej liczby przekazań niż w 2019 r. spodziewają się bowiem chociażby Atal, Archicom czy Dekpol. A jeśli dane o liczbie przekazań zestawimy z konsekwentnie rosnącym poziomem cen mieszkań, wzrost wyników deweloperów faktycznie może być kontynuowany.
„(…) podwyżki cen mieszkań są teraz generowane w większym stopniu przez silny popyt. W cały roku spodziewamy się wysokiego, jednocyfrowego wzrostu cen lokali” – mówił w wywiadzie dla Parkietu p.o. prezesa Develii, Michał Hulbój
„Spodziewamy się kolejnego dobrego roku dla całej branży deweloperskiej. Przewidujemy ze strony klientów wysokie zainteresowanie ofertą rynku pierwotnego, co przy dobrych warunkach makroekonomicznych daje optymistyczne prognozy popytowe” – mówi Dorota Jarodzka-Śródka, prezes Archicom
Szanse i zagrożenia
Czy taki optymizm deweloperów jest uzasadniony? Zgodnie z raportem JLL „Rynek mieszkaniowy w Polsce Q4 2019” – na pewno nie bezpodstawny. Jak oceniają autorzy, zagrożenie wzrostem stóp procentowych wyraźnie zmalało wobec sytuacji jeszcze sprzed dwóch lat, a przy rosnącej inflacji, nieruchomości w dalszym ciągu mogą stanowić atrakcją lokatę kapitału. Dodatkowo wśród szans wymieniono także 1/Stabilizację dostępności potencjału wykonawczego związaną z wyhamowaniem inwestycji publicznych, 2/Udostępnianie części gruntów z Krajowego Zasobu Nieruchomości, a także 3/Wzrost zainteresowania inwestorów zagranicznych.
W 2020 r. nie zabraknie jednak i potencjalnych zagrożeń. W dalszym ciągu rosły będą bowiem koszty wykonawstwa w związku ze wzrostem płacy minimalnej i możliwym odpływem pracowników za wschodniej granicy. Spaść może także wolumen transakcji spowodowany niższą rentownością inwestycji w mieszkania. Wśród zagrożeń autorzy wymieniają również malejącą możliwość zakupu pierwszych lokali przez młodszych nabywców.
Zyski (nie) dla wszystkich
Jednak w ocenie analityków, nie wszystkim deweloperom uda się w bieżącym roku poprawić wyniki. Konsensus prognoz, który jest dostępny dla abonentów Biznesradar Premium na profilach poszczególnych spółek zakłada, że wzrost zysków w 2020 r. odnotują m.in. 1AT (ATAL), RON (RONSON) czy DOM (DOMDEV) (poniżej aktualne prognozy dla tej ostatniej spółki). Słabiej mają poradzić sobie natomiast np. JWC (JWCONSTR), LKD (LOKUM) czy DVL (DEVELIA).
Specjaliści podkreślają także, że wysokie zyski generowane przez deweloperów mogą w najbliższych latach trafić do kieszeni akcjonariuszy tych spółek.
„(…) zwracamy uwagę na atrakcyjne wypłaty dywidend w nadchodzących latach – oczekujemy średnioważonej stopy zwrotu dywidendy dla analizowanych spółek na poziomie 11.3% w 2020 r. oraz 10.8% w 2021 r” – czytamy w raporcie poświęconemu deweloperom mieszkaniowym Ipopema Securities
Konsensu zakłada, że dywidendy o stopie ponad 8% (licząc na podstawie aktualnych kursów) mogą w tym roku trafić do akcjonariuszy m.in. Dom Development, Develii, Atalu czy Echo Investment.
W najbliższym czasie deweloperzy (i ich akcjonariusze) nie powinni mieć więc powodów do narzekań, nawet mimo zwalniającego tempa rozwoju gospodarki, rosnących kosztów realizacji inwestycji i wdrożenia standardu budynków o niemal zerowym zapotrzebowaniu na energię (2021). Przy perspektywie inflacji przewyższającej 3,5% i ujemnym realnym oprocentowaniu lokat, motywacja do inwestycji właśnie w nieruchomości ma szansę nawet wzrosnąć.
