Osoby zapytane o koszty zakupu mieszkania, w pierwszej kolejności wskażą zapewne cenę transakcyjną. Trudno się dziwić, bo przecież wspomniana cena stanowi zawsze największy wydatek dla kupującego. Równocześnie warto jednak pamiętać o innych kosztach związanych z zakupem lokum na rynku pierwotnym lub wtórnym. Po zsumowaniu te koszty mogą bowiem wygenerować kwotę o zaskakującej wiele osób wysokości. Postanowiliśmy zatem przyjrzeć się poziomowi wspomnianych kosztów transakcyjnych na przykładach. Nasza analiza uwzględnia niedawne zmiany związane z wysokością podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy zakupie pierwszego lokum.
Rynek pierwotny: przy gotowym mieszkaniu będzie taniej
Zmiany w kwestii podatku PCC przy zakupie pierwszego lokum nie dotyczą transakcji z deweloperami, gdyż ich nie obejmuje wspomniany podatek od czynności cywilnoprawnych. Konsument płaci natomiast podatek VAT (zwykle 8%) doliczany do ceny nowego lokum. Jeżeli chodzi o rynek pierwotny, to duże znaczenie ma odpowiedź na pytanie, czy nabywane mieszkanie jest jeszcze w budowie. Przy zakupie budowanego lokum pojawiają się bowiem dodatkowe koszty związane z zawarciem umowy deweloperskiej. Łączne koszty transakcyjne w przypadku nowego, budowanego mieszkania o wartości 450 000 zł, z perspektywy nabywcy wyglądają następująco:
-
- Połowa taksy notarialnej za umowę deweloperską: do 790,28 zł (50% x (50% x ((1010 zł + 0,40% od nadwyżki ceny mieszkania powyżej 60 000 zł) + 23% VAT)))
- Połowa opłaty sądowej za wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej gruntu: 75,00 zł
- Połowa opłaty za trzy wypisy umowy deweloperskiej (3 x 16 stron): do 177,12 zł
- Taksa notarialna za umowę sprzedaży mieszkania po wybudowaniu: do 1580,55 zł (50% x ((1010 zł + 0,40% od nadwyżki ceny mieszkania powyżej 60 000 zł) + 23% VAT))
- Opłata za trzy wypisy umowy sprzedaży (3 x 11 stron): do 243,54 zł
- Opłata za założenie księgi wieczystej (100 zł) i wpis prawa własności (200 zł)
- W razie zakupu na kredyt - opłata za wpis hipoteki (200 zł) i podatek PCC od hipoteki (19 zł)
W nawiązaniu do powyższych obliczeń należy wyjaśnić, że obowiązek dzielenia po połowie pomiędzy dewelopera i jego klienta wszystkich kosztów wynikających z zawarcia umowy deweloperskiej (w tym również opłaty za wypisy i opłaty za wpis roszczenia do księgi wieczystej) wynika z ustawy deweloperskiej. Mówi o tym artykuł 40 ustęp 2 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177).
Warto też dodać, że notariusze dość często pobierają opłatę za składany online wniosek o założenie księgi wieczystej, wpis własności oraz wpis hipoteki na rzecz banku (200 zł + 23% VAT). Pozwala na to bowiem Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2013 r. (sygn. akt: III CZP 5/13). Pamiętajmy również, że podawane wyżej opłaty za wypisy oraz taksy za akty notarialne to maksymalne wartości wynikające z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości. Czasem z notariuszem można wynegocjować korzystniejsze stawki. Po uwzględnieniu maksymalnych stawek, suma kosztów transakcyjnych związanych z zakupem budowanego „M” na kredyt wynosi 3385,49 zł. W przypadku gotowego mieszkania od dewelopera, uwzględniane byłyby tylko powyższe punkty 4 - 7, co oznacza spadek kosztów do 2343,09 zł.
Zwolnienie z podatku PCC niestety nie dotyczy każdego …
Przyjrzyjmy się teraz analogicznym kosztom dotyczącym zakupu na kredyt używanego mieszkania o wartości 450 000 zł. Przyjmujemy tak samo jak w poprzednim przypadku, że wszystkie koszty notarialne związane z umową przenoszącą własność (umową sprzedaży) ponosi kupujący. Te oraz pozostałe koszty wyglądają następująco przy założeniu sporządzenia umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej:
- Taksa notarialna za umowę sprzedaży: do 1580,55 zł (50% x ((1010 zł + 0,40% od nadwyżki ceny mieszkania powyżej 60 000 zł) + 23% VAT))
- Opłata za trzy wypisy umowy sprzedaży (3 x 11 stron): do 243,54 zł
- Opłata za wpis prawa własności do księgi wieczystej (200 zł)
- W razie zakupu na kredyt - opłata za wpis hipoteki (200 zł) i podatek PCC od hipoteki (19 zł)
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (niedotyczący osób, które nabywają pierwsze lokum): 2,00% x 450 000 zł = 9000 zł
Jak widać, koszty transakcyjne związane z zakupem używanego mieszkania są zbliżone jak w przypadku nabycia gotowego „M” od dewelopera. Jednak tylko pod warunkiem, że nabywca może skorzystać ze zwolnienia dotyczącego podatku PCC przy zakupie pierwszego lokum. Jeżeli wspomniane zwolnienie nie obowiązuje, to koszty transakcyjne będą znacznie wyższe - również względem zakupu budowanego mieszkania. Warto pamiętać, że zwolnienie z podatku PCC przysługuje tym nabywcom, którzy nigdy wcześniej nie posiadali (w całości lub części) prawa własności lokalu lub domu oraz spółdzielczego własnościowego prawa. Zwolnienie dodatkowo obejmuje też osoby posiadające teraz lub w przeszłości udział prawa własności/spółdzielczego własnościowego prawa wynoszący najwyżej 50% i nabyty w ramach dziedziczenia. Zachęcamy do sprawdzenia aktualnej oferty nowych mieszkań w Warszawie - https://wybierzdewelopera.pl/inwestycje/warszawa/.
Pewne koszty są związane również z kredytem bankowym
W ramach podsumowania, trzeba zwrócić uwagę, że powyższe obliczenia w kontekście kredytu uwzględniają jedynie koszt wpisu hipoteki. Jednakże kredytowe koszty zwykle są większe. Przykład stanowi prowizja przygotowawcza oraz ewentualna opłata za wycenę nieruchomości wynosząca np. 400 zł - 500 zł. Prowizję przygotowawczą, która często wynosi 1,00% - 2,00% wartości kredytu, zwykle można kredytować, czyli doliczyć do zadłużenia. Oferty bez prowizji na ogół cechują się większym oprocentowaniem lub koniecznością nabycia dodatkowych produktów finansowych (np. ubezpieczeń).
Autor artykułu – Łukasz Pierzchała, pasjonat rynku nieruchomości i właściciel portalu wybierzdewelopera.pl.
