Według Zarządu MLG (MLPGROUP), pierwsza połowa 2023 r. była niezwykle udanym półroczem dla Grupy. Powierzchnia portfela nieruchomości zwiększyła się na koniec czerwca do 1 066,1 tys. m2 (+21,1% r/r) przy wynajmie na poziomie 97,4%. Wzrost czynszów LFL1 wyniósł 15,1% w I połowie 2023 r. (w tym 8,4% wynikające z indeksacji, a 7,3% z renegocjacji i nowych kontraktów). W efekcie EBITDA nieuwzględniająca aktualizacji wyceny nieruchomości wzrosła w 2Q 2023 r. o 67,7% r/r (EBIT właściwie identyczny ze względu na bardzo małą amortyzację), a FFO2 o 66,2%.
W 2Q 2023 r. Grupa wykazała stratę na wycenie nieruchomości inwestycyjnych w kwocie 217,4 mln zł, co doprowadziło do straty netto w wysokości -108,9 mln zł, jednak wynikało to głównie z umocnienia złotówki, która wpłynęła na spadek wartości nieruchomości o 210,8 mln zł (Grupa wycenia aktywa w EUR a raportuje w PLN). Wycena nieruchomości niezwiązana z kursem spadła o 6,6 mln zł (a w całym półroczu 3,4 mln zł) – na co ujemny wpływ miał wzrost stóp kapitalizacji (tzw. „yieldów”3 ), natomiast pozytywny wpływ miał wzrost rynkowych stawek najmu.
- Sytuacja na rynku najmu powierzchni magazynowej jest zdaniem Prezesa MLP Group bardzo sprzyjająca spółce. Popyt na powierzchnię magazynową spadł według niego o ok. 20%, jednak podaż spadła o ok. 40-50%, a wskaźnik powierzchni niewynajętej pozostaje bardzo niski (według AXI IMMO na koniec 1Q 2023 r. w Polsce 6,4% i rośnie). Część deweloperów, których biznes opierał się na niskim koszcie pieniądza, znacząco ograniczyła działalność inwestycyjną (np. Panattonni) i zdaniem Prezesa nawet w przypadku powrotu stóp do niskich poziomów, te podmioty nie będą w stanie szybko wrócić na rynek ze względu na konieczność odbudowy banku ziemi. Spadek popytu z kolei wynika ze słabszej koniunktury w segmencie e-commerce, który nie jest dla MLP istotnym klientem (poniżej 10% w portfolio grupy), gdyż Grupa wynajmuje przede wszystkim firmom zajmującym się lekkim przemysłem. Tego typu najemcy są natomiast bardzo aktywni ze względu na trend „nearshoringu” i „friend-shoringu” czyli przenoszenia produkcji bliżej krajów macierzystych. Jak powiedział na konferencji Prezes, 80-90% nowych umów to właśnie takie przypadki. Jak wskazał, problemy z wynajmem mają obecnie głównie nieruchomości w słabszych lokalizacjach, a takich nie ma w portfelu MLP. Popyt jest również lepszy w średniej wielkości metrażach (5-15 tys. m2), niż w dużych obiektach, co również odpowiada strategii Grupy.
- Jak podała spółka, w związku z dobrą sytuacją rynkową, MLP nie ma problemu z pozyskiwaniem najemców po atrakcyjnych stawkach. Grupa spodziewa się podpisania dużej ilości nowych transakcji najmu w drugiej połowie bieżącego roku.
- W I półroczu 2023 roku MLP rozpoczęła budowę powierzchni spekulacyjnych (bez najemców w momencie rozpoczęcia budowy), o powierzchni 108,1 tys. m2, w tym 92,1 tys. m2 w Polsce oraz 16 tys. m2 w Rumunii. Wszystkie te inwestycje mają zostać zakończone jeszcze w 2023 roku lub w I kwartale 2024 roku. Do tej pory zawarto umowy na 26% ich powierzchni, a całość ma według założeń Zarządu znaleźć najemców do końca roku.
- Według Prezesa MLP ze względu na niską podaż nowych projektów ceny wykonawstwa wzrosły w ostatnim roku o 10-12%, przy wzroście stawek czynszowych o 20-25%. Co więcej, obecnie Grupa obserwuje wręcz spadek cen gdyż firmy budowlane wyspecjalizowane w tego typu obiektach muszą zabiegać o klientów.
- Grupa realizuje program inwestycji w instalacje fotowoltaiczne. Dotychczas MLP Group zainstalowała już systemy fotowoltaiczne o mocy 4,67 MWp, a do końca tego roku planuje realizację kolejnych instalacji o mocy 6,46 MWp. W planach jest wyposażenie wszystkich budynków w systemy fotowoltaiczne i rozwiązanie to ma zostać przyjęte jako standard przy budowie nowych nieruchomości.
- W 2023 roku Grupa zamierza ponieść łączne nakłady inwestycyjne (CAPEX) rzędu ok. 100- 150 mln EUR, z czego blisko 30% ma być przeznaczone na zakup działek. W tym okresie planuje wynająć 200-300 tys. m nowej powierzchni magazynowej. Zgodnie ze strategią przyspieszyć ma rozwój na rynku niemieckim.
Według Prezesa Grupy „yieldy” osiągnęły obecnie szczytowy poziom, a do końca roku oczekuje stabilizacji lub lekkiego spadku ich poziomów, natomiast w przyszłym roku spadku (co oznaczałoby wzrost wycen nieruchomości inwestycyjnych i księgowy zysk), ze względu na prognozowany spadek stóp procentowych w strefie euro. Grupa oczekuje też dalszego wzrostu stawek najmu.
Jesteśmy pozytywnie nastawieni do notowań MLP Group. Grupa szybko się rozwija, sprzyja jej dobra sytuacja rynkowa, rosną czynsze oraz nie ma problemów ze znalezieniem najemców na długie okresy i przy atrakcyjnych stawkach za najem. Wyniki w najbliższych kwartałach będą silnie uzależnione od zmian stóp procentowych w strefie euro, które wpływają na wyceny nieruchomości.
