Przychody LKD (LOKUM) w minionym roku wyniosły 309,85 mln zł wobec 190,99 mln zł odnotowanych w 2020 roku. Wynik na działalności operacyjnej wzrósł w zakończonym roku do 87,68 mln zł z 35,31 mln zł w 2020 r. W 2021 r. spółka odnotowała 55,59 mln zł zysku netto akcjonariuszy jednostki dominującej w porównaniu do 17,27 mln zł wypracowanych w ciągu 2020 r.
Poniżej pełna treść listu prezesa zarządu Lokum Deweloper do akcjonariuszy:
Szanowni Państwo,
zeszły rok pod względem popytu na mieszkania był dobrym okresem dla Spółki, podobnie jak dla całej branży deweloperskiej. Zakupom mieszkań sprzyjały blisko zerowe stopy procentowe NBP, co przy wysokiej ifnacji oznaczało realnie ujemne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych i ponadstandardową zdolność kredytową kupujących.
Jednocześnie ze względu na pandemię koronawirusa doświadczaliśmy spowolnienia pracy urzędów, które przekładało się na wydawanie zbyt małej ilości nowych pozwoleń na budowę. Podaż mieszkań nie nadążała za chłonnością rynku. Miało to też odzwierciedlenie w dużym popycie na nowe grunty pod zabudowę i bardzo dynamicznym wzroście ich cen, co najprawdopodobniej będzie widoczne w gorszych wynikach finansowych deweloperów w kolejnych okresach. Rozsądna polityka nabywania gruntów, jaką prowadzimy, zabezpieczy nas przed tym efektem.
Z uwagi na duży wzrost kosztów energii i wynagrodzeń istotnie podrożały materiały i wykonawstwo. Wzrost ten był natyle znaczący, że pomimo silnego popytu na mieszkania, coraz trudniej było w pełni uwzględniać te zwiększone koszty w cenach sprzedawanych lokali.
Osiągnięte wyniki finansowe, które dziś prezentujemy nie obrazują w pełni powyższych niekorzystnych zmian rynkowych. Zawarte są w nich historyczne ceny zakupu gruntów sprzed kilku lat oraz tylko częściowy zakres wzrostu kosztów materiałów i wykonawstwa, gdyż podwyżki nastąpiły głównie w 2021 roku, czyli w końcowym okresie realizacji inwestycji, które rozpoznajemy w przychodach.
Odnotowana marża ze sprzedaży brutto, EBITDA, czy też marża zysku netto były na standardowym dla spółki poziomie, wpisując się w nasze założenia biznesowe. Zaznaczyć jednakże należy, że w związku z dynamicznym wzrostem cen gruntów, marża netto w przybliżeniu pokrywa zaledwie różnicę powstałą między historycznymi kosztami zakupu gruntów a cenami, z jakimi dzisiaj spotykamy się na rynku.
Miniony rok kończymy z dobrym wynikiem, zarówno pod kątem liczby 744 sprzedanych mieszkań, jak i 569 lokali wydanych naszym klientom. Wielkość sprzedaży jest rezultatem odpowiedniego zarządzania ofertą oraz konsekwentnie prowadzonej polityki cenowej, która pozwoliła nam osiągnąć satysfakcjonujące rentowności prowadzonych inwestycji. W zeszłym roku ukończyliśmy budowę 732 lokali i rozpoczęliśmy budowę 932, co było sporym wzrostem względem roku 2020. Wskazać też należy, że posiadany przez nas bank ziemi, dodatkowo powiększony jeszcze w tym roku, o powierzchni 83,7 ha dla ponad 15 tys. lokali pozwala Spółce na długoterminowe planowanie produkcji.
W zeszłym roku z sukcesem przeprowadziliśmy dwie emisje obligacji na 100 mln PLN i 50 mln PLN, a także uzyskaliśmy finansowanie inwestycji kredytami o łącznej wartości 164,8 mln PLN, co dobrze świadczy o zaufaniu instytucji finansowych do Spółki.
Ostatnie miesiące, a szczególnie ostatnie tygodnie, każą z ostrożnością i rozwagą spojrzeć na plany inwestycyjne na przyszłość. Polski Ład, którego przepisy weszły w życie z początkiem roku, podniósł już i tak wysokie koszty pracy i wprowadził niepewność klientów co do ich wynagrodzeń i zdolności kredytowej. Galopująca inflacja ograniczyła dochód rozporządzalny. Ponadto dotychczasowa polityka RPP utrzymująca niskie stopy procentowe, jaka w zeszłym roku sprzyjała naszym klientom w realizacji celów mieszkaniowych, została obecnie zanegowana. Aktualne i zapowiadane kolejne podwyżki stóp procentowych, oraz – w jeszcze większym stopniu – ostatnia rekomendacja KNF co do badania zdolności kredytowej, mocno ograniczają grono klientów, którzy będą mogli pozwolić sobie na zakup mieszkania. Już widzimy tego skutki. Agresja Rosji na Ukrainę dodatkowo zwiększa obawy klientów oich bezpieczeństwo, co naturalnie przekłada się na odłożenie wczasie decyzji zakupowych. Wojna zredukowała zasób pracowników na budowach oraz dostęp do wielu materiałów. Ma to już wpływ na terminy i dynamicznie podnosi koszty realizowanych inwestycji.
Bierzemy te wszystkie zagrożenia pod uwagę. Jednocześnie mamy świadomość, że ze względu na napływ uchodźców, dotychczasowy niedobór mieszkań w Polsce, który nie został zaspokojony pomimo kilku lat rekordowej produkcji, stał się skokowo znacznie głębszy. Szczególnie odczuwalne jest to w dużych aglomeracjach. Dodatkowo wielu przyjezdnych, którzy znajdą zatrudnienie, zostanie w naszym kraju również po zakończeniu wojny. Naturalnie zasilą oni stronę popytową, co przy warunkach uniemożliwiających odpowiednie uzupełnianie podaży, doprowadzi do zwiększenia nierównowagi rynkowej.
Naszą uwagę w bieżącym roku koncentrować będziemy więc na utrzymywaniu oferty na racjonalnym, adekwatnym do chwilowo zmniejszonego popytu poziomie, dbając o ceny mieszkań, gwarantujące wysoką jakość produkcji i stabilną działalność Spółki. Jednocześnie głównym zadaniem, jakie sobie stawiamy na ten rok, jest przygotowanie inwestycji na już posiadanych gruntach, aby móc sprostać popytowi, gdy sytuacja się znormalizuje.
Z wyrazami szacunku
Bartosz Kuźniar, prezes zarządu LOKUM DEWELOPER S.A
